发文单位:山东省泰安市人民政府

前段时间石家庄政府只对商品房堆积问题下达20条房产政策,使得楼市出现“回暖”现象,对此,3月22日,石家庄政府又发布了有关楼市整顿新政策出台,但还存在这一些房地产违法的项目,因此在此整顿政策上有制定了一些意见,且看以下具体详情内容。

文  号:泰政发(2008)31号

石家庄市人民政府关于加快推进2015年房地产专项整治项目手续办理的意见

发布日期:2008-5-21

各县、区人民政府,市政府各部门:

执行日期:2008-5-21

按照全省房地产专项整治活动安排,为进一步加快房地产违法项目处理,推进项目复工,在《关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》和配套文件基础上,制定本意见。

生效日期:1900-1-1

一、关于宽限期开工

泰山区、岱岳区人民政府,市政府有关部门、直属机构:

关于在建城中村改造回迁区复工问题

  《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》(泰政发(2004)71号)下发后,各级、各有关部门和单位高度重视,认真落实,有力地推动了城中村改造步伐,居民生活环境和城市面貌得到明显改善。为进一步规范泰城城中村(包括“村改居”的居委会)改造工作,经市政府研究,提出以下补充意见:

凡纳入专项整治的在建城中村改造项目,回迁区为自有土地且不涉及农用地的,经规划部门认定总平图,城中村改造办公室认定回迁区域后,准予回迁区复工。辖区政府负责审定该类项目名单报市整治办备案,由市整治办出具《宽限期内完善手续的通知》,各部门严格按照石政发〔2015〕8号文规定履行监管职责。

  一、改造模式

关于抵押方式缴纳开工保证金问题

  城中村改造坚持“自求平衡、一村(居)一策”和尽量节约建设用地的原则,根据各村(居)实际情况,采取灵活多样的方式进行改造。积极引导和鼓励有条件的村(居)合村并点,对分布零散、规模较小的村(居)实行集中联片建设,稳步推进改造工程实施。主要采取以下两种模式:

对纳入2015年房地产专项整治,土地尚未出让,总平面图已审定的在建项目,由辖区政府牵头,签订辖区政府、项目单位、区财政、区住建四方抵押协议,通过房产抵押方式缴纳开工保证金,《四方协议》到位后,经辖区政府向市整治办提出申请,按照《补充规定》(市整治办发〔2015〕2号)政策,给予3个月宽限期复工。

  (一)捆绑打包联合改造模式。将被改造村(居)的回迁安置与开发项目统一规划建设。根据可用土地,按照泰政发(2004)71号文件规定测算出土地出让底价,同时捆绑安置条件,一次性公开出让给开发商进行开发建设。

关于按比例缴纳开工保证金问题

  (二)旧村(居)改造回迁安置与房地产开发切块分开模式。根据村(居)可用土地,按照泰政发(2004)71号文件规定测算出回迁安置用地和开发用地面积,将房地产开发用地通过招拍挂确定开发商;回迁安置用地由村(居)自行建设、安置。

对纳入2015年房地产专项整治范围,总平图已审定,确因项目资金紧张,无法一次性足额缴纳开工保证金的在建项目,经辖区政府提出申请,可根据项目情况,由住建部门负责,按开工保证金缴纳数额,核定开工面积,按照《补充规定》(市整治办发〔2015〕2号)政策,给予3个月宽限期复工。

  二、改造用地范围

二、关于手续办理

  旧村改造规划用地面积原则上不得突破原旧村占地总面积。旧村占地总面积由所在区政府组织勘测审核,泰城城中村改造工作领导小组办公室组织国土、建设、规划、房管等有关部门和单位核实确认。

房地产抵押项目的处理

  三、拆迁安置方案

1、对取得土地权属证书项目。对取得土地权属证书后超容积率建设项目,已签订《四方协议》,以房产抵押超容积率土地出让金及其他处罚款项的房地产专项整治项目,由市国土局依据《四方协议》出具“已用房产抵押超容积率土地出让金”的函,辖区政府提出上述款项收缴方案,出具负责确保全额收缴到位的承诺,市规划、住建部门按照有关规定办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》等手续。

  城中村改造根据各村(居)实际情况,采取“一村一策、村民自治”方式,按照泰政发(2004)71号文件规定制定拆迁安置方案,经村(居)民大会通过并报经市、区两级领导小组批准后,由村(居)委会组织实施。

2、对未取得土地权属证书项目。对纳入房地产专项整治、土地尚未出让,已签订《四方协议》,并以房产抵押方式缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款的项目,辖区政府提出上述款项收缴方案,出具负责确保全额收缴到位的承诺后,市整治办出具“已用房产抵押方式缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款”的函,国土部门按程序办理土地收储、出让等手续。土地出让后的手续办理参照上一款规定执行。

  四、用地及建设手续办理

对涉及代征代拆不到位项目

  (一)回迁用地手续办理。已审批规划的旧村改造回迁用地可以办理国有划拨手续,也可以整体或者部分协议出让给村(居)委会。协议出让的地价由所在区政府按照市场价格以及有关规定提出,报市国有土地使用权出让定价协调小组确认,出让金按照泰政发(2005)48号文件的有关规定缴纳,由两区政府组织收取。

对纳入房地产专项整治、土地尚未出让,以现金或房产抵押方式缴纳代征代拆保证金的项目,辖区政府提出上述款项收缴方案,出具负责确保全额收缴到位的承诺后,市整治办出具“已用现金或房产抵押方式缴纳代征代拆保证金”的函,国土部门按《补充规定》(市整治办发〔2015〕1号)办理收储出让手续。代征代拆部分补偿费用按实际评估价计入土地成本,并按包干方式管理。代征代拆到位前,地价中包含的代征代拆成本不予归还,代征代拆保证金不予退还、抵押房产不予解押;代征代拆到位,经市住建局审验后,财政部门按程序支付包干成本,退还代征代拆保证金。

  协议出让的旧村(居)改造用地手续,严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定和规划批准的旧村改造方案进行办理。

关于土地出让问题

  (二)开发用地手续办理。旧村(居)改造规划为开发用地的采取公开出让方式办理用地手续。开发用地实行净地出让,因故不能提供净地,具备条件的也可实行期权净地出让。实行期权净地出让的,村(居)委会要出具限期拆迁腾空土地的书面责任承诺书,公开出让前要与拆迁户签订回迁协议。公开出让由市国土资源局发布公告,两区组织实施,成交后与成交者签订《成交确认书》。开发商凭《成交确认书》办理规划、建设等有关预批准手续。待开发用地腾空后,凭有效的《成交确认书》签订《国有土地使用权出让合同》,办理供地等手续。

对纳入专项整治的项目,土地出让时,宗地内有产权清晰,可临时利用的零星未拆除建筑物、构筑物,原产权单位出具同意处置的证明,辖区政府出具竣工验收前拆除到位承诺后,国土、规划、住建部门按程序办理土地、规划、建设、预售等相关手续。项目竣工验收前由辖区政府负责督促项目单位拆除到位,否则不予办理竣工验收和备案手续。如引发信访等其他问题,由辖区政府负责协调解决。

  (三)占用新增建设用地手续办理。旧村(居)改造需占用新增建设用地的,按照规定办理新增建设用地手续,用地指标由所在区政府统筹解决。

关于土地分期出让缴纳超容积率保证金问题

  (四)集体土地手续办理。集土地上的旧村(居)改造可以办理集体建设用地手续,政策允许的也可按规定征收为国有后,办理国有建设用地手续。

对纳入2013年专项整治,已全额缴纳安置补偿金的项目,在土地分期出让时,先出让地块如涉及超容积率保证金,项目单位可以用未出让地块安置补偿金和未出让地块的拆迁成本冲抵拟出让地块超容积率保证金。

  (五)村(居)发展用地和政府储备用地。旧村(居)改造范围内剩余的建设用地,原则上20%留作村(居)发展空间用地,其余纳入区级政府储备。

三、关于推进政策

  五、改造资金筹集

关于减免行政处罚滞纳金问题

  (一)城中村改造要最大限度地提高土地利用率,最大限度的节约用地,根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。改造工程中形成的土地净收益由两区政府收取并按有关政策规定作相应扣除后,剩余部分用于城中村改造工程。

凡纳入房地产专项整治的项目,如2016年5月31日前全部缴纳各项行政处罚罚款,可不再追缴滞纳金;如2016年6月30日前全部缴纳各项行政处罚罚款,滞纳金减免50%;如2016年6月30日仍未缴纳各项行政处罚罚款的,不再减免滞纳金。对以房产,抵押处罚的项目,滞纳金缴纳政策按上述政策执行。

  (二)按照泰政发(2004)71号文件规定的结构差价等收益全部用于城中村改造工程。

关于退地界不足的问题

  (三)城中村改造工程应缴纳的规费按照泰政发(2004)71号文件规定执行。

凡纳入专项整治范围的在建项目,与相邻住宅小区或单位存在退地界不足的,经辖区政府核定确实无法改变,并出具负责解决由此引发的纠纷和信访、法律等问题的承诺后,项目取得土地手续,规划部门可以核发《建设工程规划许可证》。

  六、组织领导

关于预留发展用地土地成本认定事宜

  为加强对城中村改造工作的组织领导,成立泰城城中村改造工作领导小组(名单附后),负责研究确定城中村改造工作中的重大事项,领导小组办公室设在市建设局。在工作指导上,要先行试点、稳步推进,把握好城中村改造节奏,今年先行试点,取得成熟经验后,再逐步推开。市行政服务中心负责设立城中村改造报建窗口,实行一站式服务。城中村改造的具体工作由泰山区、岱岳区政府组织实施,两区政府作为本辖区城中村改造的第一责任人,要成立相应的组织机构,按照泰城城中村改造工作领导小组的统一部署和要求,结合本区实际制定城中村改造规划和年度计划,提出具体实施方案和保障措施,报市领导小组批准后组织实施。

对纳入专项整治,已经市政府批准按石政发〔2010〕48号文规定,在预留发展安置用地上进行开发建设的项目,项目单位通过实物和货币对村集体进行安置补偿的,可按照《补充规定》(市整治办发〔2015〕2号文)第二条,进行土地成本认定。

  二OO八年五月二十一日

关于产业项目的土地成本认定事宜

  附件:泰城城中村改造工作领导小组成员名单

对纳入专项整治,列入省市重点建设的产业项目,项目单位通过实物和货币对村集体进行安置补偿的,可按照《补充规定》(市整治办发〔2015〕2号文)第二条,进行土地成本认定。

  组   长:李洪峰 (市长)

关于资金困难项目土地出让问题

  常务副组长:宋 鲁 (副市长)

对未缴纳安置补偿金的项目,在办理土地手续时,由辖区政府提出申请后,市土地储备中心联系金融和社会投资机构,搭建合作平台,为项目提供资金支持,市土地储备中心(市建设用地服务中心)会同市财政部门对待出让土地的预期成本和区级分享收入进行测算。土地出让后,由市土地储备中心(市建设用地服务中心)协助金融机构回笼资金;区级分享收入部分,由区政府负责监管,并与区财政、街道办委会、项目单位及金融和社会投资机构签订协议,明确分享资金使用用途,配合金融机构或社会出资人在指定银行开立专用帐户,实行封闭运作。

  副 组 长:董树平 (市政府副秘书长)

关于回迁区供地问题

  李际山 (市建设局局长)

对纳入专项整治的城中村改造项目,回迁安置用地可采用划拨方式供地;城中村改造和旧城改造回迁安置用地采用公开出让方式供地的,土地评估时应考虑回迁安置对地价的影响。

  宋洪银 (泰山区区长)

关于旧村外地块土地成本问题

  王永征 (岱岳区区长)

对纳入2013年专项整治、土地尚未出让,但已全额缴纳安置补偿金的城中村改造项目,对旧村范围外地块纳入城中村改造用地范围的,旧村外地块可按照《补充规定》(市整治办发〔2015〕2号)第二条内容认定土地成本。

  成   员:韩立忠 (市政府副秘书长、市行政服务中心主任)

关于城中村改造回迁面积认定

  皇甫炳胜(市政府副秘书长、市政府法制办主任)

对纳入专项整治、在回迁安置地块上超容积率建设并已封顶的城中村改造项目,由市城中村改造办公室提出该类项目清单,经市整治办专题会议研究确定后,项目单位缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款;辖区政府向市整治办出具“增加面积全部用于村民安置,不对外销售”的承诺,各部门按整治政策处罚到位后,规划部门按现状认定总平图,市城中村改造办公室办理增加回迁面积认定手续。对在建项目由辖区政府会同市城中村改造办公室共同确定实际增加回迁面积,经市整治办专题会议研究确定后,项目单位缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款;规划部门按认定面积重新核定规划总平图,市城中村改造办公室办理增加回迁面积认定手续。该类项目认定截至2016年3月31日结束。回迁区超容积率代征公益项目土地补偿款标准按《补充规定》(市整治办发〔2015〕1号)第五条,第四款执行。

  高黎明 (市公安局副局长)

关于项目容积率确定问题

  赵衍杰 (市财政局总会计师)

对纳入2013年专项整治,规划部门已在处理意见会签表上确定容积率指标及计算方式的项目,可仍按照原确定的容积率指标及计算方式执行。

  刘相玉 (市国土资源局局长)

四、关于房产抵押项目和缓缴罚款项目的处理

  牛玉忠 (市规划局局长)

对以房产抵押方式,临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金的项目,需在2016年6月30日前,以现金方式完成各项罚款和费用的缴纳,进行房产解押。项目单位到期后仍无力缴纳前述各项款项的,由辖区政府负责处置抵押房产、缴清所欠款项。市住建局、项目单位负责做好配合工作。

  张保群 (市建设局副局长)

对以房产抵押方式,临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金的项目,项目单位可直接提出房屋抵顶处罚申请,由辖区政府组织参照上一款执行。

  裴建华 (市房管局局长)

对已采用分期方式履行处罚的项目,在分期交款到期后仍未能缴清的,项目单位按照《补充规定》(市整治办发〔2015〕2号)第四条,第一款规定以房产抵押方式提供未出售等价值房屋,按程序签订《四方协议》,并在2016年6月30日前,以现金方式完成各项罚款和费用的缴纳,进行房产解押。到期后仍无力缴清各项罚款,按照本意见第四条,第一款执行。

  毕华年 (泰山区副区长)

  刘兆泉 (岱岳区副区长)

  领导小组办公室设在市建设局,李际山兼办公室主任。